Банкротство физлиц при ипотеке: спасаем квартиру в залоге

Взять квартиру в ипотеку в банке — для многих молодых семей это единственный разумный выход. К сожалению, купить жилье самостоятельно получается не у всех. Поэтому кредит в банке дает возможность решить жилищный вопрос вскоре после свадьбы или рождения первенца. Но непредвиденные обстоятельства могут испортить эту идею — потеря источника доходов или внезапная болезнь заставляют влезать в долги.

Процедура банкротства физического лица при ипотеке позволяет выйти из долговой ямы, но влечет риски потери недвижимости. В статье расскажем о способах сохранения ипотечного жилья, об особенностях банкротства и ипотеки, а также о рисках, которые неизбежно сопровождают признание несостоятельности при наличии жилья с обременением.

Что будет с квартирой в банкротстве?

Закон 127-ФЗ вступил в силу в октябре 2015 года и дал возможность простым людям списывать просроченные и просуженные долги. В законе соблюден баланс интересов кредиторов и должников: у потенциального банкрота могут отобрать имущество за долги, но не все. Отдельные объекты защищены положениями ст. 446 ГПК РФ — то есть человек после списания долгов не останется на улице без имущества.

В том числе, у должника не могут забрать единственное жилье, где он проживает с семьей, домашнюю мебель, технику и другие вещи. Но с одной оговоркой — если эти объекты не выступают предметом залога.

Материал по теме

Можно ли взять ипотеку после банкротства физического лица?

Кредитная история — основной вопрос, который волнует потенциального…

Попав в неприятные обстоятельства и нажив долги, многие семьи начинают задумываться о банкротстве физ. лиц.

В процедуре возможны два пути:

• реструктуризация долгов;
• реализация имущества.

Списание долгов возможно в рамках введения реализации имущества (по факту реализация или распродажа проводится не всегда — это формальное название процедуры). Но при наличии ипотеки квартира будет включена в конкурсную массу и продана, вне зависимости от ее статуса.

Соответственно, возникает вопрос: как сохранить ипотеку при банкротстве, и возможно ли это в принципе?

Консультация юриста по перспективам сохранения ипотечного жилья

Риски банкротства с ипотекой

Ниже предлагаем рассмотреть самые распространенные подводные камни, связанные с признанием банкротства, когда единственная квартира находится в залоге.

1. Инициатором процедуры выступает банк. В более чем 90% случаев с заявлением в арбитражный суд обращается должник. Но если речь идет о залоговом имуществе или просто у должника есть собственность, которая может быть продана, банки способны сами проявлять инициативу.

   Если у вас ипотека и другие долги, важно не допускать просрочек как раз по ипотечному кредиту, иначе залоговый кредитор обязательно воспользуется возможностью, что повлечет негативные последствия для должника. В частности, банк может поставить своего финансового управляющего для процедуры: такая ситуация повлечет повышенные риски потери жилья для потенциального банкрота.

2. На стадии подготовки к процедуре банк может тянуть с предоставлением документов. В частности, должнику необходимо получить справку о размере долга, которую может выдать только кредитор (чтобы приложить ее к заявлению с другими документами). Банк может отказаться ее выдавать или потребует оплату (что незаконно). Будьте готовы к подобным действиям.
3. Продажа залоговой квартиры вряд ли позволит заработать. Многие должники рассчитывают, что продажа квартиры в банкротстве позволит рассчитаться с долгами и остаться в плюсе.

   Это заблуждение. На практике жилье продается в торгах по цене не больше 80% от реальной стоимости. Часть средств направляется на погашение ипотеки при банкротстве, часть на оплату судебных расходов. Оставшиеся долги списываются. К сожалению, проценты по банковским кредитам не позволяют остаться в плюсе после реализации объекта залога.

4. При банкротстве супруга интересы партнера тоже пострадают. Как правило, оба супруга по ипотечному договору несут солидарную ответственность. Если созаемщик по ипотеке банкрот, то квартира будет включена в конкурсную массу и реализована, даже если второй супруг не согласен с таким решением.

Как сохранить ипотечную квартиру?

Эксперты советуют обходить банкротство физических лиц стороной, если есть залоговое имущество. Но, к сожалению, угроза признания несостоятельности становится все явственнее, если:

• в семье родился ребенок, и нет денег на оплату кредита;
• член семьи потерял трудоспособность;
• произошло сокращение или увольнение с работы;
• наступили другие обстоятельства, повлекшие непредвиденные финансовые затраты.

Существует несколько способов сохранить залоговое жилье. Давайте разберемся, кому и в каких обстоятельствах они подойдут.

1. Пройти реструктуризацию долгов. Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает:
   • изъятия ипотечной квартиры;
   • формирования конкурсной массы;
   • списания долгов.

   Она предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до 3 лет, на льготных условиях. План утверждается, если у должника есть возможность платить (подтвержденные доходы) и сумма для него будет посильной.

2. Выкуп жилья в банкротстве. Реализация имущества предполагает формирование конкурсной массы, проведение торгов, на которых будет продаваться квартира.

   Как это использовать:

   • на электронной площадке регистрируется «свой» покупатель (родственник, доверенное лицо);
   • он принимает участие в аукционе, где продается ипотечное жилье должника;
   • и выкупает жилье по низкой цене.

   Учитывая, что процедура банкротства физического лица при ипотеке может осуществляться 1 год и больше, то на подготовку к торгам времени будет предостаточно. Чтобы снизить все возможные риски, лучше привлечь к процессу опытных юристов.

3. Взять потребительский кредит и погасить ипотеку до банкротства. Сразу отметим, что способ довольно интересный, но при неправильном подходе он может создать проблемы. Подходит семьям, которым по ипотеке осталось выплатить не так уж много. Заключается в следующем:
   • оформляется потребительский кредит;
   • средства направляются на погашение ипотеки;
   • квартира выводится из-под залога (производятся соответствующие регистрационные процедуры);
   • должник обращается за признанием банкротства;
   • жилье получает статус единственного и исключается из конкурсной массы.

При этом не забудьте о долге по потребительскому кредиту — его необходимо погашать в срок до самого банкротства. В противном случае кредитор заявит о предпочтении ипотечному банку, и тогда над квартирой снова может нависнуть угроза.

Поэтому так важно привлечь юристов. Они подскажут, как правильно прибегнуть к такому способу, какие факторы учесть и возможно ли вообще банкротство такого рода в вашем случае.

Банкротство с нюансами: защищают ли маткапитал и военная ипотека?

В войне с банками за квартиру предоставленные государством льготы не помогут. Наиболее распространенные случаи:

• квартира была приобретена за материнский капитал (первый взнос по ипотеке был осуществлен за счет этих средств);
• квартира была приобретена по военной ипотеке.

Если квадратные метры были приобретены с материнским капиталом, при банкротстве это не имеет значения. Квартира носит статус залогового жилья, а значит, она должна быть продана в счет погашения долгов.

При этом в деле будут участвовать представители органа опеки и попечительства с целью защиты имущественных интересов детей и выделения им доли. Впрочем, судебная практика показывает, что так происходит не всегда. Другой вопрос — сумма маткапитала. При юридической поддержке можно добиться возврата этих средств обратно в ПФР, так как эти суммы не могут отойти кредиторам.

При военной ипотеке обычно долг возникает после прекращения заемщиком воинской службы. То есть льготы уже перестают действовать, и банкротство осуществляется в стандартном порядке.

Таким образом, ни маткапитал, ни военный статус ипотеки не защищают заемщиков от продажи жилья при банкротстве.

Получить консультацию юриста
по сохранению ипотечной квартиры

Пойдет ли государство навстречу ипотечникам?

В течение нескольких месяцев 2023 года в Госдуме рассматривали законопроект о сохранении единственного жилья, которое обременено ипотекой, при банкротстве гражданина. И такое новшество вполне может появиться в 2024 году.

Планируется отменить безусловную реализацию финансовым управляющим заложенной квартиры, если у должника нет просрочек по ипотеке и он не выполнял какие-либо другие обязательства, а другого жилья у него нет.

Что могут предложить несостоятельному ипотечнику

Внося платежи по самой ипотеке полностью и вовремя, человек может заключить с банком, выдавшим такой кредит, соглашение или план реструктуризации, где будет описан порядок расчета за ипотеку. При добросовестном исполнении своих новых обязательств должник может быть уверен, что ипотечное жилье не включат в конкурсную массу и не реализуют.

Если изменения в законе вступят в силу, гражданин сможет рассчитывать на списание остальных своих долгов — будь то потребкредиты, налоги или другие виды обязательств, которые разрешается списать, — при этом и дальше оплачивая ипотеку.

Отслеживать судьбу законопроекта можно на сайте Государственной Думы.

Ипотека после банкротства: стоит ли рассчитывать?

Согласно нормам № 127-ФЗ, после процедуры списания долгов наступает ряд последствий. В частности, человек не сможет взять новый кредит или заем, не проинформировав кредитора о пройденной процедуре банкротства. Ограничение снимается через 5 лет.

Однако запрета на оформление новых кредитов, включая ипотеку, нет. Теоретически банкрот может взять средства в долг после процедуры. На практике сложнее: банки неохотно ведут дела с бывшими банкротами.

Можно ли рассчитывать на ипотеку после банкротства? Да, но не сразу. Всему виной испорченная кредитная история, которую необходимо исправлять. Для начала следует улучшить материально-финансовое положение:

• увеличить ежемесячный доход;
• приобрести дорогостоящее имущество.

Далее можно попробовать подать заявку в МФО, взять небольшой заем и своевременно погасить его. Таким образом, за 1-2 года можно исправить кредитную историю, пользуясь микрокредитами.

Если вам предстоит банкротство при невыплаченной ипотеке, получите консультацию у наших юристов. Мы рассмотрим вашу ситуацию и, если это возможно, предложим варианты по сохранению ипотечного жилья. Вы сможете получить ответы, юридическую поддержку и грамотную стратегию списания долгов с минимальными потерями.

Проконсультироваться с юристом
по банкротству с ипотекой

Видео по теме