Банкротство физлиц при ипотеке. Спасаем квартиру в залоге

Автор
Владислав Квитченко
Отредактировано
21 января 2021
Просмотров
6 601

Взять квартиру в ипотеку в банке — это единственный разумный выход для молодой семьи. К сожалению, купить жилье самостоятельно получается у немногих, а кредит в банке дает возможность решить жилищный вопрос вскоре после свадьбы или рождения первенца. Но непредвиденные обстоятельства могут испортить эту идею — потеря источника доходов, непредвиденная болезнь заставляют влезать в долги. Процедура банкротства физического лица при ипотеке позволяет выйти из долговой ямы, но влечет риски потери недвижимости.

В статье расскажем о способах сохранения ипотечного жилья, об особенностях банкротных процедур и рисках, которые неизбежно сопровождают признание несостоятельности с ипотекой.



Что будет с квартирой в банкротстве?

Закон 127-ФЗ вступил в силу в октябре 2015 года и дал возможность простым людям списывать просроченные и просуженные долги. В законе соблюден баланс интересов кредиторов и должников: у потенциального банкрота могут отобрать имущество за долги, но не все. Отдельные объекты защищены положениями ст. 446 ГПК РФ — то есть человек после списания долгов не останется на улице без имущества.

В том числе, у должника не могут забрать единственное жилье, где он проживает с семьей, домашнюю мебель, технику, автомобиль (если он используется в рабочих целях) и другие вещи. Но с одной оговоркой — если эти объекты не выступают предметом залога.

Попав в неприятные обстоятельства, нажив долги, многие семьи начинают задумываться о банкротстве физ. лиц. В банкротстве возможны две процедуры:

  • реструктуризация долгов;
  • реализация имущества.

Списание долгов возможно в рамках введения реализации имущества (по факту реализация или распродажа проводится не всегда, это формальное название процедуры). Но при наличии ипотеки квартира будет включена в конкурсную массу и продана, вне зависимости от ее статуса.

Соответственно, возникает вопрос — как сохранить ипотеку при банкротстве, и возможно ли это в принципе?



Риски банкротства с ипотекой

Ниже предлагаем рассмотреть самые распространенные подводные камни, связанные с признанием банкротства, когда единственная квартира находится в залоге.

  1. Инициатором процедуры выступает банк. В 90% случаев с заявлением в Арбитражный суд обращается должник. Но если речь идет о залоговом имуществе или просто у должника есть имущество, которое может быть продано, банки способны сами проявлять инициативу.

    Если у вас ипотека и другие долги, важно не допускать просрочек как раз по ипотечному кредиту. Иначе залоговый кредитор обязательно воспользуется возможностью, что влечет негативные последствия. В частности, банк может поставить своего финансового управляющего для процедуры: такая ситуация повлечет повышенные риски потери жилья для потенциального банкрота.

  2. На стадии подготовки к процедуре банк может тянуть с предоставлением документов. В частности, должнику необходимо получить справку о размере долга, которую может выдать только кредитор (чтобы приложить ее к заявлению с другими документами). Банк откажется ее выдавать или потребует оплату (это незаконно). Будьте готовы к подобным действиям.
  3. Продажа залоговой квартиры вряд ли позволит заработать. Многие должники рассчитывают, что продажа квартиры в банкротстве позволит рассчитаться с долгами и остаться в плюсе.

    Это заблуждение. На практике жилье продается в торгах по цене не больше 80% от реальной стоимости. Часть средств направляется на погашение ипотеки при банкротстве, часть на оплату судебных расходов. Оставшиеся долги списываются. К сожалению, проценты по банковским кредитам не позволяют остаться в плюсе после реализации объекта залога.

  4. При банкротстве супруга интересы партнера тоже пострадают. Как правило, оба супруга по ипотечному договору несут солидарную ответственность. Если созаемщик по ипотеке банкрот, то квартира будет включена в конкурсную массу и реализована, даже если второй супруг не согласен с таким решением.

Наши услуги и цены

Как сохранить ипотечную квартиру?

Эксперты советуют обходить банкротство физических лиц стороной, если есть залоговое имущество. Но, к сожалению, угроза признания несостоятельности становится все явственнее, если:

  • в семье родился ребенок и нет денег на оплату кредита;
  • член семьи потерял трудоспособность;
  • произошло сокращение или увольнение с работы;
  • наступили другие обстоятельства, повлекшие непредвиденные финансовые затраты.

Существует несколько способов сохранить залоговое жилье. Давайте разберемся, кому, и в каких обстоятельствах они подойдут.

  1. Пройти реструктуризацию долгов. Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает:

    • изъятие ипотечной квартиры;
    • формирование конкурсной массы;
    • списание долгов.

    Она предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до 3 лет, на льготных условиях. План утверждается, если у должника есть возможность платить (подтвержденные доходы) и сумма для него будет посильной.

  2. Выкуп жилья в банкротстве. Реализация имущества предполагает формирование конкурсной массы, проведение торгов, на которых будет продаваться квартира.

    Как это использовать:

    • На электронной площадке регистрируется «свой» покупатель (родственник, доверенное лицо).
    • Он принимает участие в аукционе, где продается ипотечное жилье должника.
    • «Свой» покупатель выкупает жилье по низкой цене.

    Учитывая, что процедура банкротства физического лица при ипотеке может осуществляться 1 год и больше, то на подготовку к торгам времени будет предостаточно. Чтобы снизить все возможные риски, лучше привлечь к процессу опытных юристов.

  3. Взять потребительский кредит и погасить ипотеку до банкротства. Сразу отметим, что способ довольно интересный, но при неправильном подходе он может создать проблемы. Подходит семьям, которым по ипотеке осталось выплатить не так уж много. Заключается в следующем:

    • оформляется потребительский кредит;
    • средства направляются на погашение ипотеки;
    • квартира выводится из-под залога (производятся соответствующие регистрационные процедуры);
    • должник обращается за признанием банкротства;
    • жилье получает статус единственного, и исключается из конкурсной массы;
    • долг по потребительскому кредиту списывается без реализации недвижимости.

Могут ли забрать квартиру в ипотеке при банкротстве, если она выведена из-под залога? Нет. Но все же риск потери жилья сохраняется при таком подходе: закрытие ипотечного кредита за счет потребзайма может быть признано причинением вреда интересам других кредиторов (через предпочтение). Финансовый управляющий может обратиться в суд, закрытие ипотечного кредита признают недействительным.

Поэтому важно привлечь юристов, они подскажут, как правильно прибегнуть к такому способу, какие нюансы учесть и возможно ли банкротство такого рода в вашем случае.



Банкротство с нюансами: защищают ли маткапитал и военная ипотека?

В войне с банками за квартиру предоставленные государством льготы не помогут. Наиболее распространенные случаи:

  • квартира была приобретена за материнский капитал (вернее, первый взнос по ипотеке был осуществлен за счет этих средств);
  • квартира была приобретена по военной ипотеке.

Если квадратные метры были приобретены с материнским капиталом, при банкротстве это не имеет значения. Квартира носит статус залогового жилья, а значит, она должна быть продана в счет погашения долгов. Но здесь нюанс: в деле будут участвовать представители органа опеки и попечительства с целью защиты интересов детей. Им должна быть выделена доля в размере 8%. Правда, судебная практика показывает, что так происходит не всегда.

При военной ипотеке обычно долг возникает после прекращения заемщиком воинской службы. То есть льготы уже перестают действовать, и банкротство осуществляется в стандартном порядке.

Таким образом, ни маткапитал, ни военный статус ипотеки не защищают от продажи жилья при банкротстве.



Ипотека после банкротства: стоит ли рассчитывать?

Согласно нормам № 127-ФЗ, после процедуры списания долгов наступает ряд последствий. В частности, человек не сможет взять новый кредит или займ, не проинформировав кредитора о пройденной процедуре банкротства. Ограничение снимается через 5 лет.

Однако запрета на оформление новых кредитов, включая ипотеку, нет. Теоретически банкрот может взять средства в долг после процедуры. На практике сложнее: банки неохотно ведут дела с бывшими банкротами.

Можно ли рассчитывать на ипотеку после банкротства? Да, но не сразу. Всему виной испорченная кредитная история, которую необходимо исправлять. Для начала следует улучшить материально-финансовое положение:

  • увеличить ежемесячный доход
  • приобрести дорогостоящее имущество

Далее можно попробовать подать заявку в МФО, взять небольшой займ и своевременно погасить его. Таким образом, за 1-2 года можно исправить кредитную историю, пользуясь микрокредитами.

Если вас интересует стоимость банкротства, сохранение имущества в реализации имущества, другие нюансы – вы можете получить консультацию у наших юристов. Мы рассмотрим вашу ситуацию и предложим несколько вариантов по сохранению ипотечного жилья. Вы сможете получить ответы на свои вопросы, юридическую поддержку и грамотно выстроенную процедуру списания долгов без потери имущества.

Поможем сохранить ипотечную квартиру при банкротстве

Наш юрист позвонит Вам через несколько минут и ответит на все интересующие вопросы





Наша команда
  • Владислав Квитченко
    генеральный директор

  • Татьяна Смирнова
    Старший юрист
    по банкротству физ. лиц

  • Григорий Нечаев
    Юрист по банкротству физ. лиц

  • Олег Мартин
    Финансовый аналитик

  • Ярослав Митьков
    Младший юрист
    по банкротству физ. лиц

Видео по теме

Поделиться:
Генеральный директор компании "Закон и Право". Практикующий юрист в сфере банкротства физ. лиц. С 2015 года успешно ведет дела о несостоятельности. Владислав блестяще ориентируется в банкротном законодательстве, дает экспертные комментарии правовым ситуациям и активно публикуется в профильных изданиях.

7 комментария

  1. Савва:

    Я поручитель по ипотеке, недавно узнал, что заемщик подал на банкротство. Что теперь будет?

    1. Алексей, финансовый управляющий:

      Добрый день! В таком случае все банковские претензии обратятся к вам, так как у вас тоже есть юридическая ответственность, установленная кредитным договором. Банк включается в реестр кредиторов при банкротстве основного заемщика, после чего требует погашения долга с поручителя. Вам необходимо тоже обращаться за банкротством, если вы не намерены платить по этому долгу. В таком случае долги спишут и основному должнику, и вам.

  2. Сара:

    Маленьким детям досталась в наследство квартира в ипотеку. Платить еще долго. Наследство еще не приняли. Что делать? Придется ли платить долг?

    1. Алексей, финансовый управляющий:

      Добрый день! Как правило, при оформлении ипотеки заемщики подписывают договор страхования. Он должен предусматривать и смерть заемщика. Вам необходимо проверить документы по ипотечному кредиту, найти страховку. Стандартные условия страхования: в случае смерти заемщика страховая компания покрывает остаток долга по ипотечному кредиту. Вы можете воспользоваться этой возможностью, и квартира достанется детям без дальнейшего погашения ипотеки.

  3. Гульнара:

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, будет ли продана квартира должника, в котором прописаны его несовершеннолетние дети (единственное жильё), при его банкротстве в ситуациях:
    1) квартира в ипотеке в залоге в другом банке;
    2) должник погасит ипотеку и снимет обременение, а затем планирует запустить процедуру банкротства.

    1. Владислав Квитченко:

      Добрый день! При банкротстве физлиц залоговое имущество (в данном случае, ипотечная квартира) практически без условий подпадает под реализацию. Здесь не действует ни оговорка касательно единственного жилья (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ), ни наличие прописанных в этой квартире несовершеннолетних детей. Закон оставляет выход лишь для тех заемщиков, что уже почти выплатили долг по ипотеке: когда остаток задолженности составляет менее 5% от общей суммы, квартиру не реализуют (ч. 1 ст. 54.1 102-ФЗ). После полного погашения долга обременение будет снято, и квартира перейдет в собственность должника. Если это единственное жилье, при банкротстве оно не будет включено в конкурсную массу и останется банкроту и его семье.

  4. Светлана:

    Добрый день. Квартира в ипотеку куплена в браке, но через год официально развелись, основной заемщик я и собственник тоже я, оплачивала ипотеку даже будучи в браке тоже я. Муж, являясь созаемщиком, начал процедуру банкротства, соответственно банк выставил мне всю сумму основного ипотечного долга в просроченные платежи. Подскажите, пожалуйста, если я выплачу весь долг, будет ли организация, занимающаяся банкротством мужа, иметь ко мне претензии? Квартира станет только моей собственностью или все равно нужно оформлять раздел имущества?

Показать все комментарии

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности

Получите бесплатную юридическую консультацию

Наш юрист позвонит Вам через несколько минут и ответит на все интересующие вопросы

Мы гарантируем конфиденциальность разговора